基本面:看价值,跟着品牌开发商走就对了
证券分析师:央企背景+长期稳健的商业经营能力+项目城区核心地段,都是投资者青睐概念题材,增持评级。
资深投资者:商业运营要看长期,人多量大这地块价值就蹭蹭蹭地上去了。但是谁能做得好,我们不懂,只能相信开发商的眼光和实力。投资商业=投资开发商。华润从2004开始做商业地产,走得比较稳,2010年开始复制扩展,项目口碑在业内比较好。不怕央企跑+10年经营实力+地段靠谱,可投。
附:概念题材
华润集团:央企、世界500强(2015年位列第115位)、以实业为基础的多元化控股集团
华润置地:香港蓝筹股、商业地产十年耕耘
华润万象城购物中心:城市商业旗舰,代表作-深圳华润万象城(开业10年,中国最具影响力的购物中心)、可复制的商业模式(8个开业城市、13个待开业城市)
福州鼓楼:自贸区机遇、城市核心城区、政治经济文化中心地段、不可复制的人文景观资源
而相对独立的商业地产,因受调控政策影响相对较小,加上其特有的高资产增值率,成为投资重头。万象城的发展,也正是从2010年开始提速扩张。
技术面:看数据,机构重仓,逢低吸纳
机构重仓:华润万象城总建筑面积约70万方。换句话说,此股主力为开发商,主力无法出逃,具有持续拉升走高动机。
业绩优良:开业2年的快速发展,随后进入持续增值的平稳发展阶段,体现了良性资产升值、保值的特点,是不动产配置的绝佳选择。
附:商业业绩数据(数据来源:华润置地财务年报)
开业第2年(成都、南宁万象城)快速发展,租金增长率20-40%,平均出租率超过98%
开业3-5年(杭州、沈阳万象城)平稳增长,租金增长率约5%,平均出租率在96%以上
开业10年(深圳万象城)2014年商业业绩收入全国第四,平均出租率为99.7%
介入时机:对于散户而言,可通过持有周边散售办公商业物业,享受总体项目升值、保值的收益。购物中心预计2018年开业。
2015-2017年,提前获得优质产品,享受开业前的增值收益;
2018-2019年,享受开业2年快速发展期资产增值;
2019年以后,随着商业进入平稳发展,地块价值不断提升,享受繁华商圈给物业带来的全新估值。
介入价格:此地块为城区稀缺核心地段,周边在售竞品较少,参考性有限。以办公类产品为例——
稍远处,台江区富力中心无大型购物中心配套、办公类项目2015年4月成交均价1.7-1.8万元/平,构筑价格底部;
项目地块旁住宅项目2014年售罄,二手市场价格在2.2万元/平以上,可作为价格参考;
稍远处闽江CBD办公类项目福州国际金融中心2015年4月最新均价2.7-3.3万/平,为该片区较高价格,形成了价格压力线,超过此价格入手需慎重考虑。