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    精准投资+精益运营,2021美的置业稳步迈向1500亿阵营

    来源:中国网地产 2021-03-29 15:18:22 我要评论
    [导读]据美的置业刚刚发布的2020年财报显示,报告期内,实现合约销售额约1262亿元,同比增长25%;核心净利润约为48亿元,同比增长15%;净负债率大幅下降9.8BP至79.2%。

    “不会冒进,也不会拿没利润、低利润的土地,有足够的土储支撑2021年发展,按照去化合理补充土储。”——郝恒乐

     

    2019年,规模发展迈入全新赛道的美的置业,提出进行战略升级,即重点投资高潜力、高价值城市,提高城市布局等级。如今,两年时间已过,在市场面临巨大不确定性下,美的置业以制造业精益运营思维,聚焦高能级城市,不断提升产品力与服务力,实现规模稳健发展。

     

    据其刚刚发布的2020年财报显示,报告期内,实现合约销售额约1262亿元,同比增长25%;核心净利润约为48亿元,同比增长15%;净负债率大幅下降9.8BP至79.2%。

     

    “提高城市产能,构建‘根据地+卫星城’布局模式,做实城市深耕。”美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示,2021年,围绕大湾区、长三角等价值高地及其产业腹地,选定约40个优势城市,锚定细分市场,打造百亿级城市根据地,再以这些根据地为中心向外辐射,在周边打造若干个卫星城,集中资源将城市深耕做到极致。

     

    精准投资

    销售前十城占总额近半 巩固城市升级与深耕成果

     

    两年来,美的置业销售业绩、企业发展的平稳增长,与其“城市升级&持续深耕”战略直接相关。2020年,贯彻精准投资理念,美的置业聚焦长三角和粤港澳大湾区,以及国内核心都市圈、城市群,巩固城市升级与深耕成果。

     

    截至报告期末,美的置业土地储备权益建筑面积为4289万平方米,长三角和珠三角土储面积合计占比约一半。

     

    在2020年新增1323万平方米土储中,二线及以上城市占比高达79%;其中,沪苏、浙闽和珠三角区域合计占比56%,并新进入温州、洛阳、绍兴和珠海。

     

    上述城市房地产市场近来优异的表现,也为美的置业带来优厚的回报。其年报显示,2020年合约销售额中73%来自二线及以上城市;按经济区域划分,长三角及珠三角合计占比达65%。

     

    其中,2020年,美的置业有6个区域公司合约销售额破百亿元,而其10个深耕城市合计销售贡献占比约一半。

     

    对于今年的拿地策略,郝恒乐指出,美的置业仍以审慎为主,不会冒进去拿高价地块,但也会按照去化量合理补充土地储备,在现有布局的城市进一步深耕,土地获取方式会多渠道,包括招拍挂、合作收并购、城市更新。

     

    “合作收并购在今年的趋势会更加明显,目前房地产行业已经进入去杠杆低增长时代,会有较多房企释放出项目来,已经做好组织、人力、资金的准备,实时收购符合公司目标的项目。”郝恒乐表示,估计今年内部可以转化的城市更新项目大概有3个,预计可售货值200亿元。

     

    “未来两三年内,还有11个城市更新项目待转化,货值月1030亿元。”郝恒乐称,2021年持续拓展、签约一些城市更新项目,包括旧工厂、旧村居等,“城市更新会成为美的置地未来拿地中很重要的方式与渠道”。

     

    精益运营

    净负债率降至79.2% 提质增效多项财务数据优化

     

    规模稳健增长的同时,美的置业收入、利润、负债各项财务指标也实现优化。

     

    报告期末,其净负债率连续第四年下降至79.2%,大幅下降9.8个百分点,首次下降到80%以下;持有现金总量约268亿元,银行授信额度增长至1355亿元,尚未动用的银行授信额度增长至877亿元。

     

    与此同时,其融资成本持续下降。报告期内,美的置业加权平均融资成本为5.33%。2020年新增借款融资利率仅为4.91%,同比大幅下降85BP,多笔公司债利率低于4%。

     

    对此,郝恒乐在年报中写道,秉承制造业思维,公司完善大运营体系,向管理要效益,多维并举,通过以销定产、成本适配、弹性管理、集约深耕等多项措施,实现各项运营指标持续改善,全周期降本增效。

     

    数据显示,报告期内,美的置业在售项目降低建安成本约为2.6亿元;住宅类存销比保持在5.3;管理费率和销售费率分别同比下降2.3pct和2.0pct。

     

    2020年,美的置业启动数字化平台升级,大运营数字管理驾驶舱搭建成型,全年共上线超过40个数字化系统和800多个模块,助力管理提效超过50%。以数字化营销体系不断革新升级,美的置业云累计注册用户421万人次,全民营销金额达232亿元。

     

    郝恒乐称,2021年将进一步巩固转型升级成果,全面推动精益化战略落地,深化数字化转型,实现合理而高效周转,并确保核心净利率、IRR等核心经营目标。

     

    拓展赛道

    升级四大主航道 构建组合竞争能力

     

    巩固主业的同时,美的置业管理层还在业绩会宣布,其“一主两翼”战略将升级为“四大主航道”,即地产开发、大服务、睿住科技和商业运营协同发展,构建智慧、健康、绿色科技人居生态链。

     

    年报显示,在大服务方面,2020年美的置业住宅类物业费收缴率达92%;进行了组织和业务生态的重构,从单一住宅服务变为多业态服务、多航道经营,积极拓展空间服务。

     

    对于是否会分拆物业上市,郝恒乐表示,物业规模已经比较大,现在在管的合同面积有五六千万平方米,今年的目标是能够达到1亿平方米,对成熟的业务公司会陆续推向资本市场,不排除物业公司也会按照这个目标去努力。

     

    在智能化产业方面,年报显示,美的置业全年智能和装配式产业签约规模13.5亿元,交付规模7.23亿元。

     

    其中,睿住智能科技公司社区智能、家居智能、智慧社区管理平台三大板块并举,对外输出智慧生活整体解决方案,全年交付智慧家居3.6万套,交付智慧社区345个;签约项目901个,服务第三方企业166家。建筑工业化方面,睿住住工已陆续完成徐州、邯郸、佛山三地装配式PC工厂布局,服务第三方企业45家。

     

    商业运营方面,以悦然广场为代表的商业瞄准城市中心社区群,已成为公司精选自持商业的重点方向。目前在营商业项目5个,未来三年筹开项目8个。

     

    对于已经来的2021年,郝恒乐在年报中写道, “关注经营质量、产品质量、财务质量等核心竞争能力,做好价值链重塑,设置住宅开发、大服务、产业发展和商业运营四大战略航道,构建战略组合竞争能力,实践长期主义。”

     

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