手机上蓝房
厦门湾一年卖了70亿。很多人说，厦门湾很成功。也有人说，为什么不是700亿?厦门湾很失败。
无论是70亿，还是700亿，只是一组数据。在数据之前，一定要有逻辑。
一个事、一个项目最后要成，一定要看它背后的逻辑对不对。没有逻辑，肯定没戏。
小逻辑：试睡师和徐霞客
比如说，泰禾包机请全国人民去厦门湾度假，这里面就有三个逻辑。
一是“睡觉逻辑”。
你想想，大老远打飞的，跑到厦门湾，只舍得睡一个晚上，会舍得掏钱买一套房吗?
换言之，来了不想走，睡了一晚上，还想再睡一晚上，有可能是买主。睡觉天数、购买套数、购买概率存在一个感性的正向逻辑。
二是“试睡师逻辑”。
前段时间，泰禾请很多人，要当厦门湾的“住假生活内容官”。
在酒店行业，类似就有这类人，叫试睡师，天天试睡全国各地酒店的床垫，研究如何提升酒店客人的睡眠指数，帮助客人挑选适合自己的酒店。
厦门湾的内容官，不仅要研究床垫，还要关注餐饮、户外设施、旅游景点，不仅要试睡，还要试吃、试喝、试玩，对生活负责，对情趣有担当。
三是徐霞客逻辑
在“试睡师逻辑”之前，还有一个逻辑。
打个比方，我们去杭州游西湖，先是想到这样一个IP：白娘子和许仙在西湖边撑着油纸伞偶遇，法海出来拆散人间姻缘。然后才想到去西游。
没有这种情怀，你到了西湖，既看不到爱情，也找不着姻缘，只能看到黑压压一片片游客，兴致全无，落得一身臭汗，满身遗憾。
游西湖有两件事要满足：
一件是先听到女娘子和许仙的故事，感动后想去西游看看；
二是到现场寻找他们的爱情痕迹，满足自己的情感需求。
游客越多，反而越感觉自己不孤单——失意的人那么多，不缺我一个，所以越游越起劲。
具体到厦门湾，有没有故事，有没有情感，不仅需要试睡师，更需要内容官。
还有一件事更重要，要让别人知道你。这个事一定要往前跑，越往前跑越有利。要想让更多人去厦门湾，就要让更多人知道厦门湾，就要有一大批现代徐霞客。
徐霞客可能是中国最早的自媒体，他去过天台山、雁荡山、庐山等好多地方，并且记下来，写成《徐霞客游记》，类似今天的《万房研究》。这些地方后来就更有名了。后人去游玩，《徐霞客游记》就成了旅游指南。可能古人也很重视旅游经济，崇祯十三年，徐霞客最后生病走不动了，回到老家江阴，就是云南官方用官车、官船一路护送，可能是希望他能在书中多提几句云南大好河山，全国人民都来游玩。
到厦门湾，首先是玩景点，景点必须要有名，客人才会慕名前来。这个名怎么扬?就是要多找自媒体的徐霞客，不停地写，不停地说，然后才能不停地有人来。这就叫“徐霞客逻辑”。
所以，万房君说，7个亿是小逻辑的成功，70亿是大逻辑的成功，要想卖700亿，要看有没有这么多的货值。
大逻辑：厦门湾不是什么?
前面讲的三个逻辑，只是小逻辑。还有大逻辑。
厦门湾的大逻辑是什么?首先要回答厦门湾不是什么?
第一，厦门湾不是厦门。
它既不是厦门的缩小版，也不是厦门郊区的升级版，它们是亲密关系，城和湾的关系。
第二，厦门湾不是海景房。
第三，厦门湾不是度假胜地。
第四，厦门湾不是特色小镇。
大家不要以为这是绕口令。而且，这个大逻辑必须要搞清楚。
假如有一天，厦门湾发债融资，去找发改委，还是证监会，还是商务部，人家肯定会问，你归谁管，有没有对口的管理文件。特别是到了运营阶段，你要找到对口的管理部门，要争取优惠政策，就必须回答这个问题。
而且，泰禾把厦门湾当成一条产品线来打造。假设住宅类公司的市盈率是10，厦门湾可能就是15。将来有一天，如果分拆厦门湾上市，“你是谁”这个事肯定要说清楚。
为了说清楚“我是谁”，接下来分析这4个大逻辑。
首先，厦门湾不是厦门，但有亲密关系。
厦门湾老是说自己“20%是住宅，80%是配套”，其实说的就是规划级配。为什么是2：8比例，不是4：6比例，不是5：5比例?表面上看，厦门湾将来长不大，只有20%住宅，再有人想来这里，对不起，要么住酒店，要么租房子，无房可卖。
如果说北京、上海，甚至厦门都在不变生长、变大，这是潮流。但厦门湾逆潮而生，不让自己长成大个子。
我们测算一下，20%住宅代表常住人口；80%配套代表流动人口，两者加起来总共多少人?想再多装人，也装不下。
背后其实是资源分配，通过自我设定，制造紧缺，达到人均资源分配最优化。
打个最简单的比方，你买了2平米房，背后是8平米的配套，其中包括酒店、医院、游乐等设施。如果2：8是户均配套比，我们拿这个指标，在全国、全球范围内比一比，看看厦门湾能排第几?
上面说的是厦门湾自己的事，但厦门湾必须搞清楚自己和厦门的关系，它是厦门的湾区。这就好比，看雄安，就必须串着北京看。
所以，谈厦门湾，离不开厦门，离不开厦漳泉，近了不行，远了也不行。
其次是厦门湾有海景房，但一定不是海景房。
有海景房的地方很多，三亚有，青岛有，烟台也有。没有海景房，厦门湾一定减分。但有了海景房，厦门湾就一定能卖好?未必。
我们来看厦门湾还有什么?还有学校、酒店集群、商业街区、图书馆、生态田园、水上乐园。这个逻辑非常关键，你是海景房定位，就是海景房配套。泰禾把厦门湾定义成湾区，全球流行的品质生活社区，就一定是湾区配套。湾区配套的背后，是湾区生活品质。
再强调一下，湾区逻辑非常关键。如果定位不准，很容易沦为小镇生活，而且到处宣传自己是特色小镇；再升级一点，可能也就是旅游度假胜地。
特色小镇、旅游度假胜地和湾区经济完全不同，前两者是分期开发，看天端雨盆。湾区经济是高起点建设，所有模具一次成型，不允许汤汤水水，更不允许拖泥带水，它要用稀缺来打造有限开发规模，才能形成湾区生活品质。
第三，厦门湾不是度假胜地。
厦门湾在宣传中说了很多亮点，比如有中国最优质的海岸线，最独特的玄武岩火同地貌，中国最美岛屿林进屿，100平方公里原生森林等等。
我们举个例子。从旅游角度讲，故宫好不好?肯定好。你一辈子最多去两次，一次是谈恋的时候陪女朋友看，第二次是结婚后陪孩子看。可能还会陪朋友逛逛。如果你是故宫工作人员，就另当别论。
也就是说，作为一款旅游产品，是以一生去多少次衡量。而作为湾区生活，是以一年去多少次来衡量，而且要看每次待多长时间，每次是一个月，还是三个月?这就有了本质区别。
最后，厦门湾不是特色小镇。
为什么强调厦门湾不是特色小镇?关键是强调特色。厦门湾一定不能强化自己的特色，而要强资源。
我们去看美国的长岛，它一定不是特色，而是强资源，我方方面面都是最强的，后者拼的是资源。这就好比，你宣传特色，就一定大讲特讲个别logo，但强资源却到处是品牌logo，根本不需要讲。最后，厦门湾告诉你，跟着泰禾就好，它能给到你一切。
所以，到了最后，强资源会聚焦到一个点上，就是企业品牌。比如说，厦门湾的配套——泰禾+，就是这么一个逻辑，这就形成一个强资源认证逻辑，别人想抄都抄不走。
厦门湾有4个不是，那它到底是什么?
泰禾副总裁李亮给了一个标签，叫“住假地产”。据说前期内部讨论很长时间，也形成不了共识，最后才确定下来。
这说明什么问题?
厦门湾这款产品一是本身的定位复杂性，二是共识越来越难。
举例来说，现在的大年三十，全家人能聚在一起看春晚，越来越难。这就是共识越来越难。但另一方面，春晚的广告并没有因为看得人少了变便宜，恰恰相反，春晚广告越来越贵。所以说，共识越来越值钱。
德国诗人库尔特• 图霍尔斯基写过一首诗《理想》：“我想要一幢在郊外的有着大露台的别墅，面向波罗的海，背靠弗里德里希大街。”
这就是共识。再转换一下语境：在中国最好有这么一个地方，面朝大海，背靠喜马拉雅，左首是金融街，右边是北京后海酒吧街。厦门湾寻找的就是这个共识逻辑。
厦门湾的住假地产，就是共识稀缺时代的产物。
有人说，旅游就是从你住腻了的地方，跑到别人住腻了的地方去看一看。
厦门湾要解决的问题，其实也是一个共识逻辑：从你住腻了的地方，跑到别人住不腻了的地方住下来。
