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2016年10月6日，福州出台了楼市调控限购政策，至今调控已经三年。
如今，三年过去了，调控还在持续。
那么，调控了三年的福州房价到底有没涨？涨了多少？哪里涨了最多？为什么？
01
调控了三年，福州房价涨了多少？
调控的三年，除去市中心，福州楼市崛起了很多新兴板块，比如东二环、五四北、奥体、金山淮安、三江口、城南螺洲，在这些新兴板块中大部分房价都已经翻番，其中东二环和奥体在过去的三年楼市调控中最为火 爆。
可以说调控了三年的福州楼市其实就是在调控东二环和奥体房价。
我们来具体看下这两个板块在过去的三年楼市调控中大概涨了多少？以此来更加直观的看清福州房价背后的真相。
前段时间，不少2014、15年的房地产营销短信刷遍福州人的朋友圈，很多人看完这些“垃圾短信”泪流满面，心情久久难以平静。
下面我们选取了四年前一些楼盘的营销短信价格和现在的麦田在线二手房价格进行比对，具体如下：
四年前泰禾金尊府15500元，如今麦田在线显示泰禾金尊府二手房价格为4.15万，四年涨了26000元，大约涨了2.7倍，几乎就是3倍。
四年前阳光凡尔赛宫13999元，如今二手房价格为33100元，涨了17000元，大约涨了2.2倍
四年前阳光城丽兹公馆110万起，单价大约为1.4万，如今二手房价格为3.17万，涨了近18000元，大约涨了2.3倍
不比不知道，一比吓一跳！
从上面我们发现，2015年到现在，四年时间，福州房价大约涨了2倍，奥体片区房价涨了2.3倍，其中东二环泰禾片区涨了近3倍，是福州房价涨幅最高的片区。
为什么又是东二环？
02
东二环到底是指哪些地方？
为什么东二环在过去的几年中房价涨的最多？东二环到底是指哪些地方？东二环真实的房价到底是多少？
今天大侦探带大家一起去揭开“迷雾重重”的东二环房价，看清东二环房价背后的真相。
近几年，在福州楼市中，一提到房价总是绕不过东二环。
为什么？
其实原因很简单，东二环房价是近几年福州楼市板块中涨价涨的最多的地方，涨幅接近3倍，而福州整体房价涨幅大约在2倍，东二环房价的涨幅远远超过福州其他片区。
人红是非多。
看着如今的东二环房价，有人咬牙切齿，有人暗暗窃喜，更多的是羡慕不已。
从字面上的意思看，东二环是指二环路的东面，也就是上面画圈圈的地方，以二环路为中轴，东西两侧一带。大致的范围：北至金鸡山，南到台江，东至前横路，西到世欧王庄长乐路一带。
但是事实上福州购房圈里，大家所指的东二环其实是指东二环泰禾广场和晋安湖一带，北至金鸡山和牛岗山公园，南到福马路，东至前横南路，西到长乐北路，大概范围见下图。
03
东二环房价到底是多少？
那么，这个区域的房价到底是多少？我们挨个看下。
新盘主要有：
公园左岸均价3.6万精 装 修，在售。
榕发观湖郡毛坯价3.5万，尚未开盘。
建发央著玺楼面价3.5万，尚未开盘。
金府大院均价5.6万带装修。
二手次新房有：
泰禾金尊府4万
融侨悦城4万
融信后海4万
保利香槟国际3.5万
香开新城3.45万
从上面我们发现，东二环一带的二手房价格普遍在3.5-4万左右，其中泰禾金尊府、融侨悦城、融信后海三个楼盘二手房价格均价高达4万，竟然比新盘公园左岸还高，双方价差大约在4000元，存在倒挂现象。
由于调控限价的原因造成一些新盘价格比周边的二手房价格还低，存在套利的空间，这就是倒挂现象。
（当年的檀悦存在倒挂现象，引发半夜排队哄抢）
劲爆的音乐，响亮的喊号声，疯狂的尖叫声，在那一夜响彻了整个福州。
2017年东三环的阳光城檀悦深夜排队购房就是当时新盘价格比二手房还低，存在很明显的倒挂，当时开发商直接挂出了横幅广告，买到就是赚到，开盘当天就卖完了。
（倒挂现象引起半夜排队哄抢）
正常市场来说，新盘价格一般都会高于周边的二手房。因为新盘品质更高，小区更新，最关键的是首付更低，如今福州首套只要3成。
而二手房由于经过几年的使用，小区的存在一定的损坏，品质方面要差于新盘，更关键的是二手房的首付比例高，外加中介佣金、税费等，二手房的首付基本要占到总价的6成以上。
因此，新盘首付低，门槛低，品质好，这就是很多人喜欢购买新盘的原因。
04
东二环房租为什么比市中心还高？
从安 居 客上我们发现东二环的租金普遍比较高，以泰禾金尊府为例，两居室租金4500元/月，三房到四房租金大约在7600元到10000元。
保利香槟三房6500元/月，融侨悦城2房4000元，4房8500元。
这个租金超过了市中心大部分的房租水平，属于比较高的租金区域。
为什么东二环的房租比其他地方高？
第一东二环一带商业、办公写字楼和SOHO数量多，提供了巨大的就业机会，带来巨大的人口流量。
比如，福建单体最大的东二环泰禾广场巨大的商业体量、写字楼以及喜盈门家居广场、新南方建材市场，以及待建的全国最大的摩天轮商业综合体等，还有即将交付的香开连天的SOHO以及正在建设的三明商会大厦、阳光城新拍的檀悦商务中心，一旦这些办公写字楼交付，企业进驻以后，就会导入大量新的办公人群。
一个地方的商业项目越多、办公写字楼宇越多，就业机会越多，就会带动更多的外来人口，从而带动房屋租金和房价的上涨。
第二公建配套体量大，还有大量人口即将导入。
区域医疗中心福建省儿童医院、福州科技馆新馆、十一中高中部、市少儿图书馆等，这些公建配套正在建设或正准备建设。随着这些公建配套投用以后也将带来大量的人口就业，新增人口的进入就带动租房或者购房需求的增加。
第三经济产业园体量大。
福州软件园晋安分园和福兴经济开发区位于东二环化工路南部，这两个新兴科技园可以说是东二环片区的经济双引擎，如美国高意集团亚太总部及5G研发项目、麦克赛尔数字映像等新兴产业进驻晋安软件园，优化了东二环的产业结构。
如今，晋安软件园还在扩建壮大，未来还会有很多的企业和产业进驻，产业可以带动就业和人口。
体量如此巨大的商业体、写字楼、SOHO、公建配套、经济产业园，后期所带动的工作就业人口非常庞大，因此东二环还有大量的人口正在流入。
05
大量人口流入，东二环土地供应还有多少？
上面这张是东二环鹤林片区的规划图，晋安湖部分后面有做了一些规划调整，具体如下。
从规划图上可以发现东二环片区，红色、紫色和棕色代表的商业、办公和产业规划用地非常多，这也印证了前面分析的东二环拥有大量的商业、办公和产业园。
从规划图上看，化工路以北东二环泰禾一带已经饱和，新楼盘只有公园左岸唯 一 一个，而其他都是二手房。
化工路以北，前横路以东，也就是横屿一带基本以安商房为主，地块都已经成功出让，主要是解决当地的拆迁安置需求。
化工路以南，前横路以东主要是晋安软件园和福兴经济开发区，这片基本都是商业和产业地块，如今这两大产业园正在扩建中。
晋安湖的南部一小圈居住用地是茶会小区。
因此，东二环一带所剩的居住开发用地已经不多。
06
人多地少的东二环，房价该向何方？
虽然东二环前横南路以东现在看过去还不是很成熟，但是很多块地都已经名花有主，都处于开发状态中，大部分属于拆迁安置的安商房。化工路以南基本属于产业园和综合体商业项目，可以供开发居住的用地已经所剩不多，东二环面临的局面很快就会跟老城区一样成熟饱和了，土地变得寸土寸金了，新盘变得奇货可居了，想入驻东二环只能购买二手房，这样只能不断推高二手房价格。
万事俱备只欠东风，如今的东二环最欠缺的是什么？
时间！
只要3年就够了。
