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    暴击!2020地价「王座」易主?主城价值也正在平移

    2020-09-01 11:41:35 我要评论
    [导读]中心城区或是老城的价值,随着时间推移,正在发生变化……
    城市发展到某个的阶段。

    中心城区或是老城的价值,随着时间推移,正在发生变化……

     

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    历时2小时,主城地价[王座]易主

     

    在刚结束福州四城区土拍上,集结了共47位人竞买人和房企参与竞买,历经2个多小时“围猎”。

     

    而这场土拍大幕的“当红主角”,莫过于东二环板块一幅优质宅地的争夺——东二环鹤林生态公园东侧2020-33号地块。该地块不仅拍出了最高限价,进入竞环节。据克而瑞福州测算,地块隐形楼面地价高达2.84万/㎡,创造东二环横屿片区楼面价新高!同时,这一数据也超越鼓楼嘉达纺织(隐形地价为2.79万/㎡),也刷新今年以来福州城区住宅地价格峰值。

     

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    △8月28日福州四城区土拍现场

     

    事实上,东二环宅地在土地市场上的走俏已非先例,且频频创造福州土拍史上各种“先例”。

    ·2015年,东二环鹤林M-04号住宅用地历经数73轮激战后拍出,创造福州地市两年来首次楼面价破万,这也被视为吹响福州地价走高的号角。

     

    ·2017年,鹤林E-05东地块首次出让,经过短暂竞价后便达到最高限价20.28亿,同时竞配建面积触及“熔断”,被迫终止出让!成为福州土拍史上首幅“熔断”地块。

     

    ·2018年,鹤林I-10地块出让现场仅举牌11轮,达最高限价,后通过摇号确定最终竞买人,这也是福州城区土拍史迄今诞生的首幅“摇号”地块。

     

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    纵观今年土地市场,近几年来,为何各家房企该片区“趋之若鹜”?又是怎样的区域地价可以直逼鼓楼?甚至是超越鼓楼?

     

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    地价升值,房价将走向?

     

    把视线拉回土拍,今天拍出宗地2020-33号地块,按照竞买文件规定,该地块溢价率达到最高的30%,未来地块销售价格最高可上浮3%。宗地建设应符合绿色建筑标准,全装修比例应达到60%以上。参考周边类似条件的项目定价,该地块未来推出的一手房价格,或将再突破?那么,未来区域房价来到怎样的高度?也是不大家关注热点话题之一。

     

    蓝房君认为,首先并不是所有的高地价都对应着是房价高!当我们看到某个城市出现一些高价值地段时,该区域或地段的必然存在需求大于供给,或是必然有它不可替代的稀缺性。而看到东二环板块的高价值+成熟配套+生态宜居,在福州,恰巧代表一种稀缺占位。

     

    其次,从市场商品房角度分析,目前东二环板块几乎同等地段,以片区功能主轴鹤林公园左右两侧,条件相当的在售或即将面市的新盘地价组成。

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    从上述数据看出,地价仍是占据房价的大头,2020-33号地块其本身高价值区域地段+地块指标优越,未来极可能作为区域标杆高端产品项目打造,未来价格走高或在情理之中。目前东区板块纯商品房榕发观湖郡毛坯最高备案限价约为3.5万/㎡,公园左岸带装修备案均价约为 3.77万/㎡,而33号地预计装修备案价或可能突破4万/㎡?毕竟未来该项目的入市时的市场格局、配套兑现程度又将大不相同。

     

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    地价价超鼓楼?究竟是怎样的存在

     

    长久来鼓楼在许多福州人心中,永远无法言喻的特殊地位。然而于中心老城区拥挤嘈杂,东二环则是开启全新的世界,包容万象,可以表达更多可能性。

     

    8年来,全省规模最大的商业综合体东二环泰禾城市广场落地,缔造了数个商业之最,房价涨幅位居福州各板块之首,地价再刷新区域新高,甚至超越鼓楼。我们发现,此时主城价值正在平移……

     

    东二环之所以是东二环,究竟是否有迹可循?

    蓝房君以为这2点值得思考和借鉴:

     

    1、紧跟福州城市发展节奏:地利+人和。

    2、有明确规划定位+不可复制的稀缺生态资源

     

    首先,作为首个跳出“鼓台”核心区的开拓者,东二环版块地处福州东进战略前阵,西倚东街口商圈,南临茶会金融街,北通五四北新店,东接马尾长乐新区,占据大福州版图演进的“核心”及发展利好,是东二环地缘优势亮点。

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    东二环踩准了城市发展节奏,乘着政策的东风,凭借着果敢和行动力,鼓台周边成为率以旧改+配套先行发展起来的片区。

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    该片区迄今已成功吸引泰禾、保利、融侨、融信、阳光城、首开中庚、世茂、蓝光、龙湖等多个知名品牌房企积极布局,随着公建配套陆续落地,片区宜居性和成熟度显著提升。

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    其次,还应归功于板块规划明确性、以及主城不可复制的稀缺生态资源。

     

    早在2012年出炉的横屿组团详细规划指出,该片区定位被确定为生态宜居片区,仅在此布局的绿地公园就有四个,其中三大公园组成的晋安公园总面积达2000亩,是福州面积最大公园。加上周边现有的金鸡山公园和鼓岭风景区,东二环板块宜居大境的“浑然天成”。

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    △牛岗山公园一期实景

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    △牛岗山公园一期实景


    据规划,片区将形成“一心、两轴、两片”的规划结构。其中“一心”将围绕规划牛港山公园、中央绿轴布局文化体育、商业服务等设施,形成本区功能和形象核心区域。并看出整个东二环组团是以2000亩的中央公园作为核心区域,对东西两侧不断辐射的,如此规模的自然生态资源,主城罕见或也是极难复制的。

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    △2012年《福州市鹤林片区横屿组团控制性详细规划》

     

    板块规划定位的明确,使得区域发展走得笃定。当一个利好落地,又叠加的新配套的规划批复,形成一个正向循环。比如建设中的福建最高的120米摩天轮爱情地标,福州首个环线地铁4号线,以及明年交付的“东湖”,蓄势待发的晋安三创园……让我们看到的是,一个还未释放其全部的能量城市区域。

     

    4

    无可取代的东二环,是否还有机会

     

    价值的回归当下,务实的买房人对于不动产”标的”,究竟如何选?从自住+保值的角度出发,可以从区域、地段、产品三大维度考量:

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    首先,在福州主城范围的改善自住,高价值并同时有成熟配套的区域,则大概率能保值。

     

    诚然,我们无法预测未来何时到来,而机会恰恰却也藏在来和未来之间。当下算不算是绝佳的时机呢?据蓝房君了解,东二环核心鹤林公园周边,也即将有几个新品住宅供应出现,在当下福州楼市的相对[静默]的淡季,推案价格或可能给到一定的让利和惊喜。这里还是建议大家更多盯紧东二环板块。

     

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    其次,区域中也是有地段差异的,应选择板块的核心地段,更具升值潜力,二手市场中的竞争力。除此之外,就要考虑如何在未来市场流通性上,占据更多优势?

     

    以东二环为例,有地产机构做过如此的统计,以项目可售商品房的4房户型,占该项目可售商品房总数的百分比。可得出以下数据↓↓↓

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    △鹤林生态公园周边可改善户型占比

     

    东二环以项目可售商品房4房户型的供给相对较少,也意味着市场结构性稀缺,当新房流入二手市场中去的时候,更为紧俏。

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    △福州和光尘樾实景

     

    我们注意到,保利和光尘樾改善产品比例排在第二位。据悉,保利•和光尘樾为保利发展“和光系”产品福州首作,也是保利这一高端善居产品系布局全国的第十一座“和光尘樾”。在北京、广州、南京、杭州等一线城市已打造了众多行业标杆项目。

     

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    对于自住的朋友还应该考虑户型、产品的舒适性,以及开发企业对于项目的用心与否。此次,保利和光尘樾打造的中央公园稀缺洋房产品,是东二环难得“一梯一户”。在具备和光系产品的“薄、透、亮”以及极致的开窗率基础上,其纯板楼结构,使得中间户也同样做到通透。由于篇幅的原因不在这里展开,蓝房君在此前的文章有详细介绍过它的产品[相关阅读]

     

    不得不说,这个时代留给低头前行的人,更多的机会。

    认真做产品的房企,亦如是。

     

    机会来了,记得抓住他。

     

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    保利和光尘樾

    楼盘均价:259万/套起

    最新开盘:2020年11月13日,保利和光尘樾7#开盘,主推户型103㎡、125㎡,均价31817元/㎡(毛坯)

    楼盘位置:晋安-东区板块-福州市晋安鹤林路以西,横屿路以北

    主力户型:暂无

    保利和光尘樾
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