对于楼市，或许这是一个最坏的时代…

“未知的才最令人担忧。”

处在政策期的厦门，不明朗的局势令广大购房者踟蹰不前。早些时期进入市场的热钱现在也在慢慢退场或周旋，表现出的是二手房成交价格的下滑、成交量的锐减。而一手房市场在政策调控下，成交价格稳定。市场开始出现了“拐点”、“下跌”甚至“崩盘”的声音。

这些是厦门市场的“真实情况”么？现在真的遇冷？不适合买房了？

11月29日，厦门大学管理学院经济学与金融学教授戴亦一、厦门中原地产总经理李慧、大块说首席评论叶旭端三位持犀利观点的行业资深意见领袖汇聚财富中心 、由龙湖地产主办的“厦门楼市攻守道沙龙”，拨云见日，共论楼市走向。

壹 | 楼市调控政策在2018年不会松动，却是淘房好时机？

对于楼市，这或许是一个最坏的时代。

戴亦一：“这是我从业以来最严格的一次调控！”

李慧：“来势凶猛，持续时间长！”

叶旭端：“五花大绑、棍棒相加！”

这是三位专家在沙龙一开始对2017年的调控潮发出的感叹！的确，本轮楼市调控政策为市场戴上前所未有的紧箍咒，新房、二手房价格都回归理性，保持平稳。而在政策继续收紧，等待长效机制出台的环境下，楼市接下来的走势备受市场关注。对此，三位专家达成共识的是，由于“房住不炒”的定调、楼市供不应求局面尚未缓解、价格上涨压力大等因素的影响，楼市调控政策在2018年不会松动！

然而，严格的调控政策并不代表着就不买房了！厦门大学管理学院经济学与金融学教授戴亦一就表示，现在市场上的买房人普遍喜欢扎堆，“羊群效应”太明显。这样买房实在太盲目，实际上现在市场上还是有很多刚需，这种刚需一个是自住型刚需，另一种是投资型刚需，即追求资产保值，而非炒房的购房需求。这些刚需不要一直考虑去抄底，跟风，而应多从价值层面去考虑买房。现阶段买房要“深挖一井，不挖十坑”，即只抓一个优质城市投。优质城市的房子虽然房价高，但“一分钱一分货”，从中长期看是物有所值的。像深圳厦门这种房价高的城市，全国房价跌了，它们房价才跌。而全国房价开始涨的时候，它们通常都是最先涨起来的。对于投资型刚需而言，做投资一定是逆周期的，这不是炒房，是对自有资产进行优化组合，而2018年是淘房的好时机，调控政策不会放松，房价被限制住，这时候多去走一走看一看，会淘到一些很好的房子。

李慧从数据方面分析称，虽然楼市调控政策不断发酵，但由于供销比依旧吃紧，而房价近期将保持高位维稳的态势。据统计，厦门1-10月住宅成交125万平方米，同比跌54%，但供应却仅有102万平方米，供不应求的局面显而易见，这也就使得房价难以下调。中原地产的数据就显示，厦门今年1-10月住宅成交34777元/平方米，同比上涨32%。

大块说首席评论叶旭端也表示，厦门这座城市有着足够的吸引力，打造国家中心城市的目标、一带一路战略的起点、厦漳泉同城化等等这些发展红利，将会吸引越来越多人才的到来，这些证明着这座城市所具备的价值，所以在厦门置业是对资产增值的一种保证。但同时她也十分反对盲目加杠杆来买房，这会大大提升投资风险，得不偿失！戴亦一对此也表示加杠杆要量力而为，需要对市场的走势有足够的把握，更要有足够的抗风险能力，否则遇到逆市时破产的可能性极高。

贰 | 可以买≠瞎买！逆周期投资，收割优质资产好时机！

从几位专家对未来市场的判断中，不难看出，严厉的调控政策并不是要把楼市一棍子打死，依旧可以出手买房，但由于此轮调控周期长、限制严，购房者在置业过程中需要慎之又慎。所以在提到“购房者该如何买房？”时，专家们都给出了一个一致的答案：购买优质资产！

戴亦一：楼市政策期 聪明人抄底优质资产

戴亦一表示：聪明的购房者，应该在楼市下跌的时候买进好房子，而在楼市上涨的阶段卖出手里的有瑕疵的房子，也就是说最终你手里的资产应该全部都是优质资产！何为优质资产？首先，全部买在工作聚集区周围或者地铁可以直达这些区域的沿线；其次，市区范围内尽量买有学区的；再次，居住环境、品质、物业服务等方面都好的。另外，由于住房的逐步改善、二胎的放开、养老的需求，在置换优质资产时，房子的舒适度也是非常重要的，所以从这个层面来讲，大户型将是接下来的一大趋势。

叶旭端：选房六大法则，锁定优质资产！

对此叶旭端直接给出六大选房法则：首先，所谓的地段并不一定是指现成的，更应要锁定政府规划的重点中心区域；其次，厦门即将进入地铁时代，不管在哪个城市，跟着地铁买房肯定是没错的，而在厦漳泉同城化的背景下，跟着城际轨道买房也是个不错的选择；第三，要选择具备不可复制资源的，如湖景、海景；第四，要选择有实力的品牌开发商，他们有着很强的产品打造能力；五是，选择具备3+1/4房机能的房子，这样才能舒适；六是选择拥有社区优质幼儿园的，如今二胎放开，未来教育资源必定紧张。另外，即使是好房也要讲究居住尺度，低密度社区也是重要的选房标准。另外，她还表示，现在的普通中产者配置房产“要精不要多”，根据自己的实力配置个两三套房子就行了。她表示，在市场行情不好的时候，保证一定的现金流是最重要的。

叁 | 高地价催生高房价，开发商“被迫”豪宅化

对于市场来说，或许这也是一个最好的时代。

自去年4月以来，高地价成为厦门楼市，甚至整个厦门城市生活中热度最高的话题之一。据厦门安居客统计，从去年4月22日土拍至今，厦门拍出的居住类用地来看（除人才房用地），所有41幅地块楼面价均在2万以上，其中34幅地块楼面价在2万5以上。不难看出，厦门市场上原有的产品套路已然无法支撑高价地所带来的楼市新局面，这就对房地产开发企业提出了更高的产品打造要求。而开发商也都不得不调整运营思路，特别是拥有丰富豪宅操盘经验的房企，利用长期积累下来的数据与对城市的研究，重新构造产品逻辑，打造更适合当下形势的高端产品系列，已对标“高房价”的新形势。

当然，“高地价地块频出”绝不是楼市高端化的唯一原因，其实，随着厦门城市现代化建设的不断加快，在国内、国际地位的不断提升，高净值人群大量流入，其购房需求也不断增长，而厦门千万级豪宅成交市占率也便逐年提高，2017年市场占比提高至14.3%，厦门已然进入“新豪宅时代”。

李慧：豪宅需求稳定 稳健增值避险能力将愈发凸显

李慧分析称，高端（豪宅）住宅又可分为两种类型：资源型和成本型。其中资源型即本身占有稀缺好地段，如有学区、景观、交通动脉、城市核心区等优势，而成本型高端住宅则位于常规区域，是由于政策和土拍原因产生的高地价。相比于成本型的豪宅，资源型的豪宅具有很强的主动性，但未来只能是越来越少。而成本型豪宅，才是未来豪宅的主流趋势。而成本型产品要想占有市场，更需要在三个方面下功夫：其一是产品规划设计，含科技智能化，产品功能的细化与升级、定制户型等；其二是人文消费体验，包括定制服务、顶级圈层；其三是高附加值，提升产品格调。

李慧认为，无论哪一类豪宅，其都具备稳健增值避险能力。在楼市新变革之下，房地产进入理性投资期，豪宅作为稳定需求产品，其稳健增值避险能力将愈发凸显。一方面，豪宅客群并不会受城镇化发展、人口红利拐点而产生太大影响，反而会随着经济发展，财富及地位不断积累而稳固增长；另一方面，豪宅资本价值还体现在无论在国内还是国外银行，均可获得较高的抵押估值和宽松的贷款条件；另外，以香港作为参考，其豪宅市场在运行中显得更为稳定和坚挺，表现出较强的抗跌性和保值性。在98年金融危机时，香港普通住宅重挫55%，而高档住宅仅下跌45%，并在危机过后迅速反弹。

可以看出，高价值的产品所能够带给购房者的是更高、更好的保值、增值保障。虽然当前厦门楼市的高端化给许多房企带来冲击，同时也给产品打造能力强的开发企业带来展示实力的良机，这对提升行业水平、满足人们日益增长的居住需求有着积极的影响。就像李慧讲的：因成本而价值，用价值致敬成本！

结语

购房者随意“买买买”、开发商随意“卖卖卖”的时代已经过去了。

在“豪宅化”趋势明显的厦门，如龙湖一样面临高地价、政策规划“双捆绑”的开发企业将居多数。如何在有限的空间和许可里，做出更加惊艳于市场的产品、景观，提供更优质的服务，以匹配高地价对应的高房价，恐将是未来楼市竞争的不二法则，“产品之间的较量”将成为竞争常态！