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    板块选择的五大启示 福州下一个“造城神话”在哪?

    来源:蓝房网 2019-11-29 19:36:11 我要评论
    [导读]城市不断扩大,福州永未建成,对于购房者又该何去何从...

    伴随着中国改革开放后经济的突飞猛进,从上个世纪90年代后的20年间,无数世人见证了一个个荒芜滩涂崛起为高楼林立的城市新CBD。这些奇迹的背后,有早期置业者的收获满满,也有众多迟疑者错失良机的追悔莫及。

     

    纵观每座破茧成蝶的城市,都有符合自身特色的CBD。循着区域发展的步伐与路径,不难窥见城市发展的金科玉律。成功也许无法复制,其中得来的经验却值得借鉴。

     

     

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    25年 造就一座世界级金融城

     

    若论国内最成功的“造城运动”,上海陆家嘴可谓佼佼者。国外建一座金融城也许要花费近百年,但陆家嘴仅用20余年时间,便从农田平地崛起成为世界金融心脏。

     

    1990年4月18日,上海浦东开发拉开序幕。彼时的陆家嘴地区几乎没有一处高耸的建筑,全是低矮的房屋和青褐色顶棚,一眼望去如同紧贴地面的苔藓。然而弹指一挥20余年,浦东大地高楼鳞次栉比,从金茂大厦到上海中心,不断刷新着上海的天际线。

     

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    ▲1994年的陆家嘴VS 2019年的陆家嘴

     

    而今的陆家嘴不仅是一座金融之都、时尚之城,更是撬动上海建设全球城市的战略支点。而见证这一巨变的直观数据便是房价。25年后的浦东陆家嘴均价已从5千/平猛涨至10万/平,其中以汤臣一品为代表的滨江豪宅区房价甚至接近40万/平。

      

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    ▲陆家嘴周边房价一览(来源:安居客)

     

    如今世人茶余饭后总离不开房价高涨的话题,不知其中多少人叹息当初“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”的井蛙之见。

     

     

     

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    20年 一座绚丽新城崛起珠江

     

    从1997年破土动工,到今天与北京朝阳CBD、上海陆家嘴CBD齐名,珠江新城可谓代表了广州城市发展的精髓、是广州最绚丽的名片。

     

    当我们回顾20年前,彼时开发初期的珠江新城就是个巨大的工地,周边满满是城市结合部。众所周知,以前广州的城市中心、公建文化设施基本都在越秀那一块,所以当时很多人也是看不懂珠江新城的,就像现在很多福州人也是看不懂三江口一样的

     

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    ▲1999年的珠江新城VS 2019年的珠江新城

     

    然而在短短20年后,珠江新城就发生了翻天覆地的变化,到处流光溢彩、商圈如云,特色的定位使珠江新城相对广州其他区域获得更多的发展机遇和发展空间,这里已然成为世人眼中的优越地段,一座荣耀与梦想之城。


    但不得不感叹的是,如今的珠江新城应该和90%以上的广州人都没什么关系了,因为这里的房价已经涨到买不起了。

     

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    ▲(数据来源:广东广播电视台房产频道)

     

    初略算一下,99年的时候珠江新城周边大概3、4千/平左右,而现在该片区部分房价已突破10万/平大关,意味着20年时间珠江新城房价上涨了约25倍以上。这比绝大部分人不管是炒股票,还是做生意,收益率都要高很多。

     

     

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    7年 一座综合体蝶变东二环

     

    若论过去十多年间福州“造城运动”推动区域价值的代表,人们的答案或是15年前的金山,亦或是7年前的东二环。

     

    2012年之前,东二环区域被定位为工厂,是原化工产所在地,不仅各项配套设施落后,主道路更是尘土飞扬,破旧不堪,区域前景更是无人看好。

     

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    ▲东二环旧照新颜对比

     

    然而短短几年的时间,随着福州主城东扩南进战略兴起,作为东进“首站”的东二环板块迅速崛起。而2015年底开业的东二环泰禾广场综合体更是成为推动区域价值核变的“催化剂”

     

    来自克而瑞CRIC的数据显示,在2016-2019年福州城区各板块房价对比中,东二环所在的东区板块价格从12744元/平方米,猛增至33865元/平方米,三年实现166%的涨幅使其一枝独秀,遥遥领先于其他板块。而今东二环住宅新盘售价达到3.5-5.6万/平,二手房价格也已突破4万/平

     

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    (数据来源:安居客)

     

     

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    板块选择的五大启示

     

    城市不断扩大,福州永未建成,我们的理想状态是这样的。但是,城市始终有边际。

     

    对于房产投资或置业来说,非常重要一点就是学着准确判断哪些地方会成为下一个陆家嘴,下一个珠江新城。而上述例子给我们就有五个启示,共同助于寻找福州下一个“造城神话”。

    1、紧跟城市规划脚步 


    不管是上海的陆家嘴浦东,还是广州的珠江新城,其实本质上都是由政府去推动的。事实上,政府手里掌握的资源,其能量是非常巨大的。当地方政府甚至整个国家都想要把一个地区做起来的时候,我们不要去怀疑它的前景。

     

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    福州中心城区及新区规划
     
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    回过头,如今我们要读懂福州,不妨先读懂当下的福州施政纲要。近年来,从长乐改区、滨海新城获批、福州新区落地再到中心城区发展规划的出炉,无不体现了政府“东拓南进,面江向海”的发展决心。

     

    而三江口片区既处于新区核心区,又位于沿江综合发展轴上,更是福州老城与新城的中间节点,连接着城市中心与长乐、马尾、福清的咽喉之地,同时两条地铁布局其中(1号线二期、6号线)。从这一点看,三江口战略地位相当香港西九龙和日本六本木,都位处枢纽,也是连接南北的黄金区位。

     

    作为福州东进首站,东二环板块价值已率先腾飞。福州市规划勘测设计研究总院副院长、总规划师陈亮明确表示,三江口片区未来5年将成为福州“东进南下”最重要的发展节点,这也为下一个“造城神话”奠定了最好的基石。

     

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    2、必须占据稀缺自然资源 

     

    伦敦泰晤士河、巴黎塞纳河、上海黄浦江、广州珠江……放眼全球知名城市,总会有一条代表它的河流,城市有了水,就有了灵气。在钢筋水泥土的城市里,江河湖海早已是不可再生稀缺资源。

     

    闽江作为福州的母亲河,随着数十年来两岸江滨的发展与扩张,滨江资源愈发成为主城奢侈品。能占得一席滨江大宅,就能引领产品价值

     

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    ▲三江口区位示意图

     

    当前福州城区最后一片闽江资源仅剩三江口片区,这里位于乌龙江、闽江、马江交汇处,占据主城最长最宽阔的江景资源带,其中泰禾福州湾所处滨江大宅更拥有东南向4000米壮阔江面体验。除此之外,三江口还汇聚清凉山公园、南湖公园(规划)、天马山公园、鼓山风景区等众多自然景观资源。

     

    根据《福州新区三江口南台岛东部片区控制性详细规划(修编)》批复文件,三江口片区将凭借得天独厚的自然资源,按“一带一心四片”布局,打造美丽福州示范区。从这个意义上说,三江口的确是潜力最显而易见的板块。

     

     

    3、板块的吸引力与想象力 

     

    聪明的人看中的不仅仅是房子眼前的价值,更多的是房子的升值空间。

     

    这个是需要想象力的,更是需要魄力的。当然,盲目投资并非生财之道,只有结合片区完善丰富的配套规划,才能够掌握最好的置业机会,这也就是寻找所谓的“未来生活”。

     

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    三江口规划示意图

     

    根据功能定位,三江口片区将构筑完善的公共服务及市政配套支撑体系,打造为福州中心商务区,集文化、休闲、娱乐、景观于一体的宜居板块。

     

    自2015年起,三江口就被按下了“快进键”,千亿公建配套群陆续开工。除了已建成的海峡文化艺术中心,还有梁厝文化公建群、南湖公园、清凉山公园布局规划。福州八中高中部、麦顶小学分校、清华附中福州学校组成高品质文教配套。地铁一号线二期、6号线双地铁构成的立体路网通车在即。嘉里、亚升投资落地,绿地、SKP多家百强巨头意向进驻……正如政府规划定位所指,三江口正朝向美丽福州示范区定位大步迈进。

     

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    ▲建设中的三江口(图片来源:@F8的神秘光圈)

     

     

    4、入驻房企的造城能力 

     

    对很多福州人来说,去东二环泰禾广场购物休闲,已经是品质生活的象征。东二环这个地段的华丽转变,背后就是泰禾的造城能力。

     

    因此,当泰禾斥资重金挺进三江口,并宣布建设200万方的泰禾三江口复合大盘时,很多福州人了解,这不是“噱头”和“概念”,而肯定会落到实处。根据规划,这里涵盖五大主题乐园,国际五星酒店群、风情街区等20余项文化旅游产品,同时还引进福建首家室内冰雪乐园,以及近百米高的“福州之眼”摩天轮

     

    除了商业休闲娱乐配套相继落地,泰禾还捐赠4000万积极引入名校麦顶小学资源入驻三江口校区,再加上已建成的“老八所”福州八中三江口校区的布局,让未来居住在此的业主适龄儿童也能享受到不输于鼓台的教学配套。

     

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    三江口文化旅游城全景效果图

     

    从公建到商业,从居住到配套,从交通到规划,从各个方面看,三江口都将是未来福州最核心的地段之一;而泰禾的造城能力,也将使得200万方复合大盘落到实处。

     

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    泰禾福州湾景观实景图

     

    除此之外,泰禾的建筑品质也是业内有目共睹,其所打造的院子系列早已成为地产界热门IP之一,可以说是引领了新中式文化住宅建筑的升级。稍早前35.3亿元的泰禾福州湾销售额,或许就是来源于此。

     

     

    5、市场入手时机的选择 

     

    板块的升值曲线总有起伏,选择入手时机尤为关键。

     

    编者个人判断认为,在过去改革开放的40年时间已有不少市民积累众多财富,如今正需要一个安全的地方去存放放眼过去几年,无论是P2P、股票甚至是炒比特币的都不容乐观,包括做实业的,其实很多收益也一般。收益最好的依然是房地产,这个判断到现在为止依然不会过时。

     

    另一方面,目前正处楼市下行低点,多地楼市松绑信号凸显。从近期福清土地高溢价拍出、厦门岛内新地王诞生以及深圳豪宅放松新规的出台可见后市推动力仍将涌现。按照市场规律,此时恰是楼市下一轮反弹前的最佳入手机会。

     

     
     

     

     

    综述

     

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    泰禾三江口产品规划

     

    上述分析来看,如今的三江口板块已成为福州下一个炙手可热的“造富板块”,目前泰禾福州湾D地块天璞组团新品即将开盘,根据内部消息,B地块未来还将对标“汤臣一品”,打造沿江大面宽高层豪宅产品,这也有助于带动周边前期产品的升值。

     

    对于抢滩“下一个东二环”的购房者而言,此时不失为一个置业升值窗口。

     

     

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