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8月26日，金山板块的建发玺云（备案名：玺云公馆）首次取得预售许可证，此次取证的是9#、12#、13#、17#共4栋楼，合计198套商品住宅，备案价区间为34385-46095元/㎡，产品为建面约150-210㎡精装大四房。
不过备案价并非实际售价，根据建发方面的宣传显示，建发玺云产品首付约130万起，总价约450万/套起。据业内透露，产品折后起价约2.9万/平，均价3.7万/平。（具体以售楼部为准）
项目产品及户型简析
建发玺云占地61.56亩，项目共规划15栋高层及沿街底商，住宅产品共686套。主推户型为150㎡、179㎡和210㎡，均为一梯一户设计，端头产品，定位为纯商改善项目。
从产品布局来看，社区外围含底商的楼栋，产品主要为150㎡户型；而社区内侧及北向瞰公园（即金山万科里）位置的则分布179㎡户型；社区最中心两栋楼王则主打210㎡大户型。
本次取证的12#为210㎡的大户型，属于社区中间楼王位置；9#和13#两栋位于社区东侧（不沿街），主推179㎡和150㎡户型，其中13#楼西端户02单元南向直面社区园林及水系，景观位置优越；而17#主打150㎡户型，不过楼栋配建底商且沿主干道。
从价格来看也是如此，12#均价最高，其次是13#和9#，价格相对较低的是17#。最高备案单价出现在13#的2502单元。
产品上，建发玺云依然延续了建发近年的改善风格，所有户型均为一梯一户，标配独立入户空间，结构均为高端改善功能而设计的[短进深、大面宽]+大客厅，其中210平户型会客功能区达到约36㎡，以及长达10米的大阳台。
另外，公摊情况如下：12#公摊19.3%、9#/13#公摊25.3%、17#公摊26.4%，不过考虑到入户空间可以独立利用，公摊大的情况也可能理解。
建发玺云定位奢阔科技大宅，在产品智能化的打造上，其宣传引入福州目前市场上最全、最新的高智配生活系统，包括智能家居、全屋净水系统、智能门禁、安防系统等，以匹配高净值人群。
此外，建发玺云在社区景观上的打造采用苏州中式园林风格，社区配套则规划了国学教室、瑜伽健身、童梦乐园等覆盖全年龄段的功能区。有意向的改善群体可前往售楼部了解。
项目区位及售价简析
今年3月16日，厦门建发以27.34亿元竞得宗地2022-02号金山旧改项目地块，溢价率11%，平均楼面价22205元/㎡，商品住宅销售指导均价为35000元/㎡。地块要求全装修比例应达到60%以上。
随后的3月24日，项目成功备案，备案名定为“玺云公馆”，推广名为建发玺云。
从区位配套来看，建发玺云位于仓山区金山绿轴旧改地块，邻近地铁5号线凤岗里站，地块北侧为金山万科里，东侧为三坊里幼儿园（在建）、省歌舞剧院综合楼（规划）以及天翔悦动城体育综合体（规划）等。
此外，周边配套还有仓山万达广场、省立医院金山院区、仓山进修校附三小、四十中金山分校、九年一贯制学校（规划）等。
目前，金山板块核心区在售住宅新盘不多，主要包括龙湖兰园天序（3.1万/㎡）以及大东海天樾（3.6-4万/㎡）。泛金山板块楼盘还包括旭辉江山雲出（2.7万/㎡）、万科城市之光（3万/㎡）、建发·缦云（3.6万/㎡）等。
总结
总体来看，建发玺云项目位于金山核心生活片区，且为纯商社区（不含安商房/社会租赁房），相较周边在售楼盘有一定优势。同时片区内宅地开发基本收官，同类型改善新盘未来难再供应，对于青睐金山核心区的改善置业群体是为数不多的机会。
不过，首付130万起，总价450万起步的入手门槛较高，据悉整体精装均价参考约3.7万/平左右，所对应的购买客群有限。另外，社区3.0的容积率也一定程度影响改善居住体验。因而，建发也将产品改善方向定为精装科技豪宅。
作为建发另一个改善盘，位于奥体片区的建发缦云（3.6万/平）今年5月底入市，目前220套住宅去化超8成。作为定位金山片区的改善“天花板”，建发玺云总体量达到686套，首批198套此次开盘表现将影响后续推盘进度。有业内预测，面对当前楼市行情，项目想实现快速去化仍有不小挑战性。
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